Neues Bauvertragsrecht 2018

Ausführliche Informationen und Praxistipps zum Thema bieten wir in unseren Seminaren zum neuen Bauvertragsrecht. In unserem Fachartikel erhalten Sie einen ersten Überblick über das neue Bauvertragsrecht.

Das neue Bauvertragsrecht bringt für alle am Bau Beteiligten die gravierendsten Änderungen seit Inkrafttreten des BGB. Spezielle Regelungen gelten für alle Bauunternehmer, Handwerker (Unternehmer) und Auftraggeber (Besteller), für Planer und Ingenieure. Ein verbesserter Verbraucherschutz wurde bei Bauverträgen und beim Bauträgervertrag verankert. Dringend geforderte Neuerungen bei den Ein- und Ausbaukosten aufgrund mangelhafter Lieferung von Baumaterialen wurden in das Gesetzeswerk aufgenommen.

Eine detaillierte Gegenüberstellung der alten und neuen Regelungen des Bauvertragsrechtes und die speziellen Regelungen für Bau-, Bauträger-, Architekten- und Ingenieurverträge sowie Verbraucherbauverträge können Sie über unser Kontaktformular gratis anfordern.

Anordnungsrecht des Bestellers

In den neuen gesetzlichen Regelungen wurde ein Anordnungsrecht für den Auftraggeber eingeführt. Bisher war dies nur beim Abschluss von VOB-Bauverträgen zulässig. Die Neuregelungen des Bauvertragsrechts weichen jedoch von den bekannten Vorschriften aus der VOB/B entscheidend ab. Nach dem neuen Bauvertragsrecht kann der Unternehmer (Auftragnehmer) Anordnungen des Bestellers (Auftraggebers) nur wegen Unzumutbarkeit ablehnen, die er im Zweifelsfall beweisen muss. Ein Beispiel: Entscheidet ein Auftraggeber nach Baubeginn, dass er die vorgesehene Bauleistung um ein zusätzliches Stockwerk erweitern möchte, so hat der Unternehmer dieser Anordnung nachzukommen. Sachverständige befürchten deswegen vermehrte Baumängel und Bauzeitverzögerungen.

Nach dem Gesetzestext sollen Auftraggeber und Auftragnehmer Einigkeit erzielen, wenn während der Bauphase nachträglich die vereinbarte Bauleistung geändert wird. Gelingt dies den Vertragsparteien nicht innerhalb von 30 Tagen, tritt automatisch das einseitige Anordnungsrecht des Auftraggebers in Kraft.

Vergütungsanpassung bei Anordnungen

In der Folge steht dem Auftragnehmer das Recht zu, die anfallenden Mehrkosten geltend zu machen. Zur Berechnung der Nachtragsvergütung kann der Auftragnehmer auf die Ansätze aus der vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation zurückgreifen. Hierbei wird vermutet, dass die Kalkulationsansätze den tatsächlich erforderlichen Kosten, den Zuschlägen für AGK, BGK, Wagnis und Gewinn entsprechen. Besteht keine Einigkeit über die Nachtragsvergütung, die aufgrund der Anordnung des Bestellers verlangt werden kann, muss der Auftraggeber eine Zahlung in Höhe von pauschal 80 Prozent der im Nachtragsangebot veranschlagten Mehrkosten vergüten. Fällig wird diese Vergütung aber erst mit Abnahme der Gesamtleistung.

Zu befürchten steht, dass Auftraggeber künftig durch die Vereinbarung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) die gesetzliche Vergütungsanpassung bei Anordnungen außer Kraft setzen. Große Auftraggeber und Bauherren könnten so ihre Machtposition ausnutzen und das einseitige Anordnungsrecht des Auftraggebers ohne Vergütungsregelung festlegen. Wenn Auftragnehmer den Bauauftrag erhalten wollen, lässt es ihre Verhandlungsmacht oftmals nicht zu, sich derartigen AGB-Regelungen zu widersetzen. Wer Bauunternehmen aber einseitig mit Mehrkostenrisiken belegt und knebelt, darf sich über weniger Angebote und steigende Preise nicht wundern.

Auftragnehmer und Auftraggeber werden gut beraten sein, wenn sie eine taugliche Urkalkulation und die optimale Bauzeitenplanung – die den Einsatz von Personal und Geräten ausweisen – so rechtzeitig erstellen und vor Baubeginn übergeben, dass auskömmliche Preise bei einseitigen Anordnungen für die Nachträge und Bauablaufänderungen gesichert werden können. Sachverständige prognostizieren, dass die neuen Rahmenbedingungen insgesamt zu erheblichen Preissteigerungen und noch mehr Bauzeitverzögerungen im Bauablauf führen werden. Interessante Informationen erhalten Sie im Seminar Bauablaufänderungen.

Eine Erleichterung hält der Gesetzgeber für den Erlass einer Einstweiligen Verfügung parat, wenn Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien über die Anordnung von Leistungsänderungen oder über die Zumutbarkeitskriterien entstehen.

Erleichterungen bei Zustandsfeststellung und Abnahme

Allein mit der Behauptung, dass die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß ausgeführt wurden, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils der Abschlagszahlung verweigern. Dies gilt nicht für pauschale Mängelrügen. Um im Streitfall eine einvernehmliche Lösung zu finden, werden die Vertragsparteien verpflichtet, eine gemeinsame Zustandsfeststellung durchzuführen.

Die Abnahmeverweigerung und die Mitwirkungspflicht des Bestellers, sowie die Durchsetzung von Mängelansprüchen und die Beweislast vor und nach der Abnahme, wurden neu geregelt, ebenso die Prüfbarkeit und Fälligkeit der Schlussrechnung.

Verbraucherbauvertrag als neuer Vertragstyp

Zum rechtssicheren Umgang mit den schwierigen Themen der Abnahme und Gewährleistung, Schlussrechnungsprüfung und Sicherheiten, vermitteln wir alle wichtigen Kenntnisse in unserem speziell dafür konzipierten Workshop Abnahme und Mängelansprüche nach VOB/B 2016 und BGB. Sie erhalten Antworten auf Ihre Fragen und können bei Streitfällen rasch Klarheit schaffen, damit Sie Verzögerungen bei der Zahlungsabwicklung vermeiden.

Wenn ein Vertrag über die Errichtung eines neuen Gebäudes oder ein Vertrag über erhebliche Umbaumaßnahmen von gleichem Gewicht für ein Gebäude mit einem Verbraucher geschlossen wird, sind die Änderungen des neuen Bauvertragsrechts anzuwenden. Daraus resultieren für den Bauunternehmer neue Verpflichtungen, insbesondere muss er vor und während des Baus umfassend über Einzelheiten zur Planung und verbindliche Aussagen über den Fertigstellungstermin treffen und über das Widerrufsrecht belehren. Bei Abschlagszahlungen kann der Verbraucher 10 Prozent als Vertragserfüllungssicherheit zurückbehalten.

Neuerungen bei Architektenverträgen und Ingenieurverträgen

Vielfach haben Architekten und Ingenieure im Rahmen ihrer Akquise entgeltlose Leistungen erbracht. Nach den vorgesehenen Regelungen werden diese Leistungen rasch von der neu geschaffenen und vergütungspflichtigen „Zielfindungsphase“ umfasst, wonach dem Besteller eine Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vorzulegen ist. Beiden Parteien steht danach ein Sonderkündigungsrecht zu. Das Gesetz sieht ein kompliziertes Prozedere vor, bei dem die Praxistauglichkeit abzuwarten bleibt. Für die wirksame Honorarvereinbarung und die richtige Honorarermittlung wird die HOAI weiterhin eine wesentliche Rolle spielen. Wichtig im neuen Gesetzeswerk sind auch die Regelungen zu Teilabnahmen und der gesamtschuldnerischen Haftung mit den bauausführenden Unternehmern.

In unserem Workshop HOAI 2013 erfahren Sie, wie Sie Leistungsbilder, Kostenermittlungen, Objekte und Planänderungen bewerten und Honorarermittlungen und Honorarvereinbarungen rechtssicher durchführen.

Kaufrechtliche Mängelhaftung für Handwerker

Wenn mangelhaftes Material geliefert und verbaut wurde, besteht in der Regel der Hauptteil des Schadens in den Aus- und Wiedereinbaukosten. Diese Aufwendungen müssen dem Handwerker künftig durch den Zulieferer und den Baustoffhändler neben der Lieferung von fehlerfreiem Material ersetzt werden.

Auswirkungen auf VOB-Bauverträge

Bei dem VOB-Bauvertrag handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die Bauverträgen zugrunde gelegt werden können, indem die Parteien die Geltung der VOB/B vereinbaren. Der VOB-Bauvertrag hält der Inhaltskontrolle des BGB dann Stand, wenn die VOB/B als „Gesamtwerk“ vereinbart wurde. Der paritätisch ausgehandelte Musterbauvertrag, den die VOB dem öffentlichen Auftraggeber seit 90 Jahren an die Hand gibt, wird auch von vielen gewerblichen Bauherren angewandt, weil er sich als Regelwerk in der Baupraxis bewährt hat. Verträge können auch weiterhin zur Erbringung von Bauleistungen nach VOB/B geschlossen werden, die für die Beteiligten Vertrauen und Rechtssicherheit schafft.

Für alle Auftraggeber und Auftragnehmer, die das praxistaugliche VOB/B-Vertragswerk auch in Zukunft bei der Durchführung ihrer Bauvorhaben anwenden wollen, bieten wir ein Intensiv-Seminar VOB/B 2016 an. Damit können Sie kostenintensive Fehler bei der Anwendung der VOB/B vermeiden und Ihre VOB-Bauverträge rechtssicher gestalten.

Schwerpunkte und Einschätzung des neuen Bauvertragsrechts

Viele Sachverständige kritisieren das neue Bauvertragsrecht. Sie beklagen, dass dieses neue Recht in Teilbereichen unübersichtlich geregelt und mit vielen Tücken in der baupraktischen Umsetzung behaftet ist. Aufgrund der Bedeutung der Neuregelungen für alle am Bau Beteiligten sind vertiefte Kenntnisse des neuen Bauvertragsrechts unverzichtbar.

Handlungsbedarf

Verschaffen Sie sich als Bauunternehmer, Handwerker, Bauherr, Architekt oder Ingenieur, Bauträger und Projektentwickler den notwendigen Überblick über die bevorstehenden Auswirkungen. In unserem Seminar zum neuen Bauvertragsrecht erhalten Sie einen umfassenden Überblick. Der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages hat am 18.05.2017 in seiner Beschlussempfehlung die AGB-rechtliche Privilegierung der V0B/B bestätigt (BT-Drs.18/11437, S. 48). Den Erlass des BMUB vom 18.05.2017 finden Sie unter dem Text als Download.

Mit dem Wissen aus dem Seminar erkennen Sie die Tücken der Neuregelungen für Verträge, die Sie ab dem 01.01.2018 schließen, frühzeitig. Sie können zudem berechtigte Ansprüche rechtssicher geltend machen und unberechtigte Forderungen erfolgreich abwehren.

Natürlich können Sie uns auch persönlich auf die Neuerungen und den Handlungsbedarf im Hinblick auf die am 1.1.2018 in Kraft tretende Gesetzeslage beim Abschluss Ihrer neuen Bauverträge ansprechen.

Verfasserin: Rosina Th. Sperling, Geschäftsführerin BVM Bauvertragsmanagement GmbH, Zertifizierte Projektmanagerin für die Bau- und Immobilienwirtschaft